Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous devez être attentif aux servitudes et aux contraintes qui peuvent affecter votre propriété. Il s’agit de limitations au droit de propriété qui peuvent avoir des conséquences sur l’usage, la valeur ou la jouissance de votre bien. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce que sont les servitudes et les contraintes, comment les identifier, les créer, les modifier ou les supprimer, et quelles sont les précautions à prendre pour éviter les litiges.
Tout ce que vous devez savoir sur la servitude sur un bien immobilier
Une servitude est une charge imposée sur un bien immobilier, appelé fonds servant, au profit d’un autre bien immobilier, appelé fonds dominant, appartenant à des propriétaires différents.
Il existe deux grandes catégories de servitudes : les servitudes légales et les servitudes conventionnelles. Les servitudes légales sont celles qui sont prévues par la loi, telles que la servitude de passage pour les fonds enclavés, la servitude de mitoyenneté, la servitude de tour d’échelle, etc. Les servitudes conventionnelles sont celles qui sont créées par un contrat entre les parties, telles qu’une servitude de passage, de vue, de non-construction, etc.
Focus sur la contrainte sur un bien immobilier
La contrainte est une limitation au droit de propriété qui résulte d’un acte administratif ou d’un texte législatif ou réglementaire, et qui s’impose à tous les propriétaires concernés, sans qu’il y ait de rapport de voisinage.
Les contraintes peuvent avoir des origines diverses, tels que le plan local d’urbanisme, le plan de prévention des risques, le code de l’environnement, le code du patrimoine, le code de la santé publique, etc. Elles peuvent avoir des effets variés, comme la limitation du droit de construire, de démolir, de modifier l’aspect extérieur, de diviser, de louer ou de vendre.
Conseils pour identifier les servitudes et les contraintes sur un bien immobilier
Avant d’acheter ou de vendre un bien immobilier, il est indispensable de vérifier l’existence et la nature des servitudes et des contraintes qui le concernent. Pour cela, il existe plusieurs sources d’information :
• Le titre de propriété : il s’agit de l’acte notarié qui atteste de la transmission du bien immobilier. Il peut mentionner les servitudes conventionnelles qui ont été créées ou subies par le propriétaire actuel ou les précédents propriétaires. Il peut aussi mentionner les servitudes légales qui ont été constatées ou reconnues par un acte authentique.
• Le service de publicité foncière : il s’agit du service qui conserve les actes relatifs aux biens immobiliers. Il permet de consulter les documents qui ont été publiés et qui peuvent contenir des informations sur les servitudes conventionnelles ou légales. Il faut toutefois savoir que la publicité foncière n’est pas exhaustive ni opposable aux tiers, et qu’elle peut comporter des erreurs ou des omissions.
• Le cadastre : il s’agit du document qui représente le découpage du territoire en parcelles. Il peut indiquer la présence de certaines servitudes légales, comme les servitudes de passage, de cours d’eau, de canalisations, etc. Il peut aussi indiquer la présence de certaines contraintes d’urbanisme, comme les zones constructibles, les zones protégées, les emplacements réservés, etc. Il faut toutefois savoir que le cadastre n’a qu’une valeur indicative et qu’il n’est pas à jour en permanence.
• Le plan local d’urbanisme (PLU) : il s’agit du document qui fixe les règles d’urbanisme applicables sur le territoire d’une commune ou d’un groupement de communes. Il peut imposer des contraintes d’urbanisme, comme les hauteurs maximales, les distances minimales, les coefficients d’occupation des sols, les couleurs, les matériaux, etc. Il peut aussi prévoir des servitudes d’utilité publique, comme les servitudes de protection du patrimoine, de protection des paysages, de protection des risques, etc.
• Le plan de prévention des risques (PPR) : il s’agit du document qui identifie les risques naturels ou technologiques auxquels est exposé un territoire. Il peut imposer des contraintes de prévention, comme les interdictions ou les prescriptions de construction, de modification, de réparation, d’entretien, d’exploitation, etc.
• Le règlement sanitaire départemental (RSD) : il s’agit du document qui fixe les règles d’hygiène et de salubrité applicables sur le territoire d’un département. Il peut imposer des contraintes sanitaires, comme les distances à respecter entre les habitations et les sources de nuisance, les normes de ventilation, d’évacuation, de traitement des eaux usées, des déchets, etc.
Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel, tel qu’un notaire, un géomètre-expert, un avocat, un agent immobilier ou un avocat, comme Sapir Lionel à Lisieux, pour effectuer ces recherches. Il peut aussi vérifier la conformité du bien immobilier aux servitudes et aux contraintes qui le concernent.
Guide pour créer, modifier ou supprimer une servitude sur un bien immobilier
Une servitude conventionnelle peut être créée, modifiée ou supprimée par un contrat entre les propriétaires des fonds concernés. Ce contrat doit être établi par écrit, de préférence par acte notarié, et publié au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers. Le contrat doit préciser la nature, l’étendue, les modalités et la durée de la servitude. Il peut aussi prévoir une indemnité en cas de préjudice causé par la servitude.
Par ailleurs, une servitude légale peut être modifiée ou supprimée par un accord entre les propriétaires des fonds concernés, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi. Par exemple, une servitude de passage pour cause d’enclave peut être supprimée si le fonds enclavé acquiert une issue suffisante sur la voie publique. Une servitude légale peut aussi être modifiée ou supprimée par une décision de justice, en cas de contestation ou de changement de circonstances.
